Юридические аспекты развития стадионов в России Document Transcript

• Юридические аспекты развития стадионов в России Интервью с Кариной Чичкановой и Таиром Сулеймановым www.stadiumdevelopmentrussia.com Нормативно-правовая база проектов по строительству стадионов в России существенным образом отличается от Европы. В преддверии конференции по строительству и дизайну стадионов и спортивных сооружений в России и СНГ 2013, которая пройдет в Киеве 28-30 октября этого года, мы встретились с Кариной Чичкановой и Таиром Сулеймановым. Карина – специалист в области государственно-частного партнерства (ГЧП) и имеет существенный опыт работы с крупными строительными проектами. В круг обсуждаемых тем вошли юридические причины задержек, российское законодательство о ГЧА и пути упрощения юридических процедур при строительстве стадионов. Карина Чичканова, Партнер Dentons Санкт-Петербург Глава российской практики по ГЧП Согласны ли вы с тем, что приближение чемпионата мира по футболу и зимней Олимпиады означает значительное оживление сектора строительства стадионов и спортивных объектов? Какие изменения произошли в связи с этим? Выбор Российской Федерации в качестве хозяина XXII зимних Олимпийских игр и XI зимних Параолимпийских игр 2014 г., а также Кубка конфедераций ФИФА 2017 г. и чемпионата мира по футболу ФИФА 2018 г. дал толчок гигантскому буму строительства и развития стадионов и спортивных объектов в России, а также разработке соответствующей нормативной базы. Вне всякого сомнения, сейчас наступил период напряженной работы в сфере развития стадионов и спортивных объектов, поскольку имеющаяся спортивная инфраструктура в России далека от стандартов, необходимых для проведения вышеупомянутых мероприятий. Социальная значимость развития спортивной инфраструктуры давно признается в Российской Федерации, о чем свидетельствует принятие в 2006 году Федеральной целевой программы «Развитие физической культуры и спорта в Российской Федерации на 2006-2015 годы», которая, кроме прочего, подразумевает значительные государственные инвестиции в развитие спортивной инфраструктуры. Тем не менее, существующая правовая база далека от создания благоприятной среды для реализации подобных планов. В связи с выбором России в качестве хозяина зимней Олимпиады и чемпионата мира Таир Сулейманов, Dentons Санкт-Петербург Юрист
• Юридические аспекты развития стадионов в России Интервью с Кариной Чичкановой и Таиром Сулеймановым www.stadiumdevelopmentrussia.com возникла необходимость в ускоренном развитии спортивной инфраструктуры и спортивных объектов, в том числе путем внесения изменений в действующее законодательство. Очевидно, что временные рамки не позволяют провести коренную реформу действующих законов, а сложность и отсутствие гибкости в нормативных актах, регулирующих процедуры проектирования и строительства, не позволяют решить проблемы, связанные с проведением зимней Олимпиады и чемпионата мира по футболу. В связи с этим российские законодатели решили не пересматривать законы целиком и полностью, а просто приостановить действие существующих норм для данных мероприятий. В связи с этим в 2007 и 2013 годах были приняты два федеральных закона, касающихся подготовки и проведения зимней Олимпиады и чемпионата мира по футболу соответственно. Данными законами предусматриваются упрощенные (с точки зрения сроков и организации) процедуры, кроме прочего, выделения земельных участков для строительства (без проведения тендера), подготовки градостроительной документации, необходимой для возведения стадионов и других спортивных сооружений, проведения государственной экспертизы проектной документации, а также получения разрешений на строительство. Тем не менее, эти нововведения касаются только вышеупомянутых мероприятий. К сожалению, они, скорее всего, никак не отразятся на долгосрочной перспективе строительства стадионов и других объектов, не связанных с проведением зимней Олимпиады и чемпионата мира. Каковы главные юридические препятствия, которые необходимо преодолевать при проектировании и строительстве стадиона? Кроме традиционных проблем с разработкой проекта, которые распространяются на проектирование и строительство любых объектов недвижимости (законы о зонировании, разрешения, лицензии и т.д.), основная коммерческая проблема, как правило, связана с финансированием, а именно с распределением стартовых и других рисков, связанных с доходностью, между владельцем/застройщиком и арендатором/съемщиком при отсутствии предсказуемого долгосрочного источника дохода. Другая проблема связана с дальнейшим использованием (управлением) спортивных объектов. Поскольку сами спортивные мероприятия менее прибыльны, стадионы и другие сооружения часто включают в себя коммерческие помещения. Распределение ответственности за владение такой недвижимостью и земельными участками, на которых она построена, и за их эксплуатацию требует тщательного выстраивания отношений между владельцем и арендатором, в том числе с помощью организаций ГЧП/ЧФИ, как это обычно делается в Европе. Эта проблема имеет особое значение в связи с особенностями стадионов и других спортивных сооружений как объектов недвижимости (например, когда все помещения, составляющие стадион, то есть игровое поле, «коммерческие» помещения и т.д. считаются единым объектом с юридической точки зрения). Дизайн и строительство стадиона «Уэмбли» в Лондоне, а также продолжающееся проблематичное строительство «Зенит-Арены» в Санкт-Петербурге показывают, что независимо от местоположения, основные проблемы проектирования и строительства крупных, комплексных спортивных сооружений остаются неизменными: недостатки планирования и организации процессов проектирования и
• Юридические аспекты развития стадионов в России Интервью с Кариной Чичкановой и Таиром Сулеймановым www.stadiumdevelopmentrussia.com строительства всегда приводят к задержкам, спорам и разногласиям, а также к значительному повышению затрат на строительство. Необходимость решения данных проблем при строительстве каждого стадиона или иного спортивного объекта создает огромное поле для деятельности юридических консультантов, поскольку точное юридическое сопровождение каждой фазы реализации проекта является залогом его благополучного выполнения. Какие проблемы, связанные непосредственно с российскими условиями, необходимо учитывать зарубежным компаниям при работе в России? В целом, проблемы, связанные с проектированием и строительством в России, применимы к любым объектам недвижимости: сложность и запутанность бюрократических процедур и большие временные затраты на получение разрешений и лицензий на проектирование и строительство, а также высокие тарифы на подключение к энергосетям могут охладить пыл любого потенциального инвестора или застройщика. Другая проблема, связанная непосредственно с проектированием и строительством стадионов и других спортивных объектов, заключается в общем устаревании российских нормативных актов, касающихся строительства, в сравнении с лучшей зарубежной практикой – например, Еврокодами. Если застройщик хочет применять международные стандарты при строительстве стадиона или любого другого объекта недвижимости в России, такая возможность в значительной степени затрудняется несоответствием российских нормативных актов международной практике. Что касается общей структуры проектов строительства стадионов и других спортивных сооружений (денежные потоки, распределение рисков и ответственности и т.д.), которая в нашем представлении является важнейшим фактором, то наиболее удобный механизм в этой сфере предлагают государственно-частные партнерства (ГЧП). Вместе с тем, действующие федеральные законы Российской Федерации не регулируют этот механизм за исключением механизма концессий. В то время как в развитии спортивной инфраструктуры в России существуют примеры участия в проектах ГЧП, в условиях отсутствия надлежащей нормативно-правовой базы инвесторы, принимающие участие в проектах ГЧП, всегда подвергаются определенным рискам, связанным с обеспечением соблюдения взаимных договоренностей с соответствующим государственным органом. К сожалению, в связи с нехваткой опыта развития спортивной недвижимости и инфраструктуры, в особенности стадионов и других спортивных объектов, наиболее распространенной практикой в России при развитии спортивной инфраструктуры остаются госзакупки. В общих чертах, государственные органы финансируют развитие такой инфраструктуры за счет государственного бюджета, являются ее владельцами и обязаны каким-то образом осуществлять управление ей. Насколько нам известно, такой подход не может считаться оптимальным с учетом ограниченности бюджетных средств и отсутствия у государственных органов опыта эффективного управления спортивной инфраструктурой. По нашему мнению, развитие четкой и прозрачной нормативно-правовой базы, которая позволит привлекать частное финансирование и организации, имеющие опыт развития спортивной инфраструктуры, с помощью механизмов ГЧП, имеет первостепенное значение как с экономической,
• Юридические аспекты развития стадионов в России Интервью с Кариной Чичкановой и Таиром Сулеймановым www.stadiumdevelopmentrussia.com так и с социальной точки зрения. Как юридические фирмы или страховые полисы могут помочь проекту уложиться в бюджет? Соблюдение бюджета любого проекта по большому счету зависит от детального планирования на ранних стадиях в сотрудничестве с юристами, техническими специалистами и экспертами по финансам, результатом которого должны стать конкретные контрактные соглашения между участниками проекта (инвесторами, застройщиками, субподрядчиками, банками и т.д.). Грамотное составление соответствующих пунктов договоров между участниками проекта является важнейшим условием предотвращения значительного превышения бюджета. Так, включение во взаимные соглашения бонусов за соблюдение оценочных бюджетов и сроков может оказаться действенным механизмом обеспечения своевременного исполнения проекта. Каковы ключевые факторы предотвращения юридических затруднений при строительстве стадионов или спортивных сооружений? Мы полагаем, что приведенные ниже условия являются необходимым залогом отсутствия юридических проблем при строительстве стадионов или других спортивных сооружений: 1. Эффективное сотрудничество между клиентом и юристами, техническими специалистами и специалистами по финансам начиная с самых ранних стадий реализации проекта для разработки наиболее эффективного и реалистичного плана его выполнения. 2. Адекватная оценка сроков и задач проекта на стадии планирования. 3. Тщательный выбор участка для застройки с проведением юридической проверки и проверки due diligence, во избежание проблем после начала строительства. 4. Предметное регулирование отношений между участниками проекта в договоре. 5. Особое внимание к включению во взаимные договоренности процедур, требующих внесения радикальных изменений в объем работ. 6. Рациональное распределение риска, чтобы каждый участник проекта нес ответственность за те риски, которые он может контролировать в силу своей специализации. Прекрасным примером подобного подхода к договорному урегулированию как пути к соблюдению бюджета и сроков является «Договор Т5» о строительстве Терминала 5 в лондонском аэропорту Хитроу. Конечно, строительство стадионов или других спортивных объектов имеет свои особенности, но соблюдение общих принципов, приведенных выше, является залогом успешной реализации проекта. Каковы ваши прогнозы относительно будущего отрасли, и как компании могут подготовиться к грядущим изменениям? Маловероятно, что описанные выше проблемы могут быть (или будут) решены в рамках подготовки к зимней Олимпиаде и чемпионату мира по футболу ввиду огромного количества сфер, требующих усовершенствования в условиях сжатых временных сроков. Тем не менее, развитие событий показывает, что общие тенденции в регуляторном подходе к проектированию и строительству
• Юридические аспекты развития стадионов в России Интервью с Кариной Чичкановой и Таиром Сулеймановым www.stadiumdevelopmentrussia.com спортивной инфраструктуры в целом позитивные и что эта отрасль может представлять интерес для инвесторов даже после окончания данных знаковых мероприятий. Прежде всего, федеральный закон РФ о ГЧП находится в процессе доработки и редактирования. Принятие этого закона создаст прочную нормативно-правовую базу для реализации проектов строительства стадионов и других спортивных объектов на основе ГЧП. Кроме того, тенденция к постепенному приведению российских строительных и технических норм в соответствие с лучшей мировой практикой также позволяет надеяться на применение более совершенных стандартов при строительстве спортивных помещений и инфраструктуры. Наконец, внесение значительных поправок в российское законодательство, упрощающих общую процедуру получения разрешений и лицензий, необходимых для проектирования, строительства и подключения к энергосетям, без сомнения, окажет положительное влияние на инвестиционный климат в России и, в частности, поможет устранить регуляторные препятствия в строительном секторе. Несмотря на то, что строительство крупнейших стадионов в преддверии Олимпиады и чемпионата мира по футболу будет осуществляться исключительно за счет государственного финансирования, наш опыт в сфере строительства стадионов и других спортивных объектов, в том числе опыт юридического сопровождения строительства стадионов в Ле-Ман, Бордо и Ницце, показывает, что будущее этой отрасли связано с развитием стадионов среднего или даже сравнительно небольшого размера, а также других спортивных объектов, с использованием механизмов ГЧП. Если Вас заинтересовала эта тема, дополнительные материалы доступны на нашем сайте www.stadiumdevelopmentrussia.com